Debido a la crisis inmobiliaria y a la pandemia que estamos viviendo, son muchas las personas que se plantean convertir un local en vivienda y poder dar así salida a sus locales vacíos desde hace meses. Por esto mismo, cada vez es más común ver en tu ciudad locales comerciales convertidos en hogares.

Pero lo que mucha gente no sabe, es que para poder realizar el cambio de uso de local a vivienda es necesario cumplir una serie de requisitos. Desde Avanza Homes te los queremos contar, conocer toda la información puede serte de gran ayuda para saber si es rentable embarcarte en un proyecto de tal envergadura.

Comprobaciones previas al proyecto

Antes de enfrascarse en este proyecto es necesario comprobar una serie de datos del local que deseas convertir en un hogar. Solo así conocerás la viabilidad del proyecto.

• Aunque por lógica debería ser así, lo primero que debes de hacer es comprobar si el local está construido en suelo urbano. Para ello deberás consultar el plan urbanístico del municipio donde esté situado el inmueble comercial.
• Otra cosa que es necesario comprobar, es la limitación de la vivienda por hectáreas, si esta sobrepasa las hectáreas establecidas por el ayuntamiento en sus normas urbanísticas, no podrá cambiar su uso.
• Y por último tener en consideración las limitaciones de la comunidad de propietario donde se encuentra el local. Es sumamente importante ser conocedor de si en los estatutos de la comunidad viene expresamente prohibida la conversión. Por eso, deberás de contactar con el administrador de fincas y recibir la conformidad de los vecinos para empezar con el proyecto.

Normativa urbanística de Madrid que necesitas cumplir

Para la obtención de la licencia de cambio de uso es imprescindible cumplir con las normas urbanísticas, que son las encargadas de regular, sobre todo, aspectos de accesibilidad, salubridad y seguridad.

Desde Avanza Homes queremos hablarte de las condiciones mínimas que debe cumplir un local para convertirse en vivienda en Madrid.

Dimensiones y estancias

Antes de nada, es importante entender las dimensiones y estancias mínimas que debe de tener una vivienda para considerarla habitable. Según las normas urbanísticas de Madrid, una vivienda tiene que contar como mínimo con las siguientes estancias: comedor, cocina, dormitorio y aseo.

En caso de estar hablando de un estudio, estilo loft, su superficie útil deberá ser superior a 25 metros cuadrados. En cambio, si queremos que tenga una habitación cerrada, su superficie deberá superar los 38 metros cuadrados.

Para calcular la superficie útil de tu local deberás sumar la superficie de todas las ventanas y dividirlo entre la superficie total del local. Esta operación debe dar de resultado un número superior a 0,12, si es así, el proyecto es viable.

Ventanas + Escaparate / Superficie local

Del mismo modo, el local deberá de ocupar una longitud en fachada de más de 3 metros, salvaguardando siempre la estética de esta. Y la altura de la vivienda deberá ser mínimamente de 2,50 metros.  

Salubridad

Otro punto importante a tener en cuenta es la calidad del aire interior de la vivienda. Este debe de ser bueno y para ello, será necesario que el local contenga ventana, puerta o escaparate hacia el exterior.

Esto es para que se pueda situar huecos de luz y ventilación natural a la vía pública o hacia un espacio privado del ámbito de la parcela.

Accesibilidad y seguridad

Y como es de entender, un local convertido en vivienda deberá cumplir con las condiciones de accesibilidad y seguridad en materia de prevención de incendios. Será obligatorio que tenga buen acceso en caso de necesitar la intervención de bomberos.

Requisitos necesarios para convertir un local en vivienda

Una vez tengas clara la viabilidad del proyecto, desde Avanza Homes pasamos a explicarte los requisitos necesarios para convertir un local en vivienda. Cambiar el uso del inmueble es algo que se puede realizar, pero hay que saber que es un procedimiento costoso y no se puede hacer de un día para otro.

Además, debemos diferenciar entre dos tipos de locales comerciales. En primer lugar, tenemos los situados en pisos y en segundo lugar los locales ubicados a pie de calle. Esta última opción suele ser la más cara, ya que de normal, necesita más reforma.

Proyecto técnico

Toda conversión de local comercial a vivienda se debe realizar mediante un proyecto técnico elaborado por un arquitecto colegiado.

Dicho proyecto de cambio de uso debe recoger y justificar el cumplimiento de la normativa urbanística y de vivienda, es decir, todo lo que hemos visto hasta ahora. En él se debe describir con detalle la obra a realizar, que a su vez, tendrá que ser aprobada por el Ayuntamiento.

Tasas que pagar

Para poder iniciar las obras en un local y comenzar su conversión, es necesario abonar una serie de impuestos. Estas tasas pueden variar dependiendo del municipio. Los dos impuestos más importantes que debes hacer frente son:

• Tasa de licencia urbanística o más conocido como la licencia de obra. Pagando esta tasa recibes la autorización municipal para poder realizar obras en un inmueble. En la Comunidad de Madrid suele oscilar entre el 4 y el 6 % del presupuesto de la obra.
• Impuesto de construcciones, instalaciones y obras (ICIO). Una vez aprobada la licencia de obra, se deberá de abonar el ICIO, que varía desde el 2 al 4 % de lo presupuestado para la reforma.

Declaración de alteración catastral

El siguiente paso que debes llevar a cabo es la declaración de alteración catastral, es decir, solicitar el cambio de uso del inmueble en el catastro. Con este trámite, se informa de las modificaciones que sufrirá el local al hacer la conversión a vivienda.

Licencia de primera ocupación

La licencia de primera ocupación es otorgada por los ayuntamientos. Para poder obtenerla, una vez finalizada la reforma del local, deberás de presentar el certificado final de obra junto a la declaración de alteración catastral.

Tras comprobar que la reforma ha sido realizada según el proyecto técnico y las condiciones de la licencia, te será facilitado dicho permiso y, por fin, podrás disfrutar de tu nuevo hogar sin ningún tipo de problema legal.

En resumidas cuentas, si quieres evitar problemas como retrasos, parones en la obra o incluso cuantiosas multas, lo mejor es informarte correctamente y cumplir con las normas establecidas en el municipio donde se encuentra el local.

Para ello, si contactas con Avanza Homes dispondrás de profesionales altamente preparados para informarte y ayudarte con todo lo que necesites con la conversión de tu local en vivienda en Madrid.