Cuando se realiza la venta de un inmueble es importante tener en cuenta una serie de gastos y cargas impositivas. Uno de los principales que debes de pagar por la venta de tu propiedad es la plusvalía municipal, impuesto por excelencia que más inquietudes suele generaros.
Desde Avanza Homes queremos aclarar tus dudas respecto a la plusvalía municipal en Madrid, además de contarte las grandes novedades respecto a los diferentes modos de cálculo.
¿QUÉ ES LA PLUSVALÍA MUNICIPAL?
Antes de nada, hay que entender qué es la plusvalía municipal, o bien, impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. En resumidas cuentas, se trata del valor catastral del suelo.
El suelo urbano de cualquier ciudad tiene un valor estipulado.
La plusvalía municipal es la diferencia del valor catastral del suelo que había cuando se adquirió la vivienda y el actual. Pero hay que entender que no estamos ante un impuesto inalterable, ya que varía en función del municipio en el cual esté ubicado tu inmueble. De hecho, los Ayuntamientos son los responsables de revisar periódicamente y recaudar este impuesto.
Tras el Real Decreto-ley 26/2021, para calcular la plusvalía municipal ya no contamos solo con una fórmula, sino que ahora podemos escoger entre dos sistemas diferentes. Conocerlos y elegir el más apropiado para ti, puede ayudarte a beneficiarte de hasta un 15% de rebaja en su base imponible.
CONCEPTOS BÁSICOS EN LA PLUSVALÍA MUNICIPAL
Pero antes de pasar a hablar de los dos nuevos métodos de cálculo, desde Avanza Homes vemos necesario que entiendas y sepas cómo calcular una serie de conceptos imprescindibles para aplicarlos en las dos fórmulas.
Tiempo de posesión de la vivienda
Un elemento esencial a tener en cuenta es el periodo de tiempo que se ha tenido en propiedad la vivienda. Para ello es necesario restar al año de venta del inmueble el año que fue adquirido.
Imagínate que el inmueble sobre el que queremos efectuar el cálculo fue comprado en 2016 y lo vendemos en 2024. La forma de calcularlo sería la siguiente:
Años de posesión: 2024 (año de venta) – 2016 (año de compra) = 8 años.
Coeficiente de incremento
Una vez hayas calculado los años de posesión de tu vivienda podrás saber el coeficiente de incremento, elemento que ha sufrido un gran cambio tras la aprobación del Real Decreto y varía dependiendo del Ayuntamiento.
En el caso del Ayuntamiento de Madrid, en el año 2024 es el siguiente:
Periodo de tiempo
Inferior a 2 años
2 y 3 años
4 años
5 años
6 años
7 años
8 años
9 años
10 años
11 años
12, 13, 14 y 15 años
16 años
17 años
18 años
19 años
20 o más años
Coeficiente anual a aplicar
0,15
0,14
0,16
0,18
0,19
0,20
0,19
0,15
0,12
0,10
0,09
0,10
0,13
0,17
0,23
0,40
Lo máximo que se contabiliza son 20 años de posesión. Es decir, si la cantidad total de años que has poseído tu vivienda es superior a 20, solo deberás contabilizar hasta 20 años.
Si continuamos con el ejemplo, para una vivienda que la hemos tenido 8 años, el porcentaje de incremento que deberíamos aplicar sería el 0,19 %.
El valor catastral
Otro elemento fundamental para seguir con el cálculo de la plusvalía municipal es saber el valor catastral total de tu inmueble y el valor catastral del suelo. Para poder consultarlo tienes dos vías diferentes.
Se puede consultar en el último recibo del IBI, o bien, en la Sede Electrónica Nacional del Catastro.
Para nuestro ejemplo, vamos a imaginar que el valor catastral de la vivienda es de 100.000 € y el valor catastral del suelo es de 60.000 €.
Porcentaje del valor catastral del suelo
Es el porcentaje que representa el valor catastral del suelo sobre el total del inmueble. Para calcularlo, dividimos el valor catastral del suelo entre el valor catastral del total del inmueble.
Esta operación para nuestro ejemplo quedaría así.
Porcentaje del valor catastral del suelo: 60.000 (valor catastral del suelo) x 100.000 (valor catastral del inmueble) = 0,60 – 60 %
Ganancias patrimoniales
Otro concepto que tenemos que entender son las ganancias patrimoniales, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra la vivienda en su momento.
Ganancias patrimoniales: 180.000 (precio de venta) – 120.000 (precio de compra) = 60.000 €
Base imposible
Y ahora llega el turno de calcular la base imponible. Puede ser calculada sobre el valor catastral o sobre las ganancias patrimoniales de un inmueble
Para hacerlo, deberás multiplicar el valor catastral o las ganancias patrimoniales con el porcentaje a aplicar. Presta atención a nuestros 2 ejemplos.
- Base imponible: 60.000 (valor catastral del suelo) x 0.19 % (coeficiente a aplicar) = 11.400 €
- Base imponible: 60.000 (ganancias patrimoniales) x 0.60 % (porcentaje a del valor del suelo) = 36.000 €
Tipo impositivo
Además, debe de aplicarse un tipo impositivo que en el caso de Madrid es fijo. Mientras que en otros Ayuntamientos también se aplica en función de los años de posesión de la vivienda, en Madrid siempre es del 29 %.
MÉTODOS PARA CALCULAR LA PLUSVALÍA MUNICIPAL EN MADRID
Ahora bien, claros estos conceptos, toca el turno a la explicación de las dos alternativas que tenemos para poder calcular la plusvalía municipal a pagar por la venta de nuestro inmueble.
El contribuyente podrá escoger entre estos dos modelos. Entender y saber cómo aplicar las dos fórmulas es imprescindibles, solo así sabrás que método que te resulta más beneficioso.
Fórmula objetiva
Esta fórmula se calcula en función de los años que has tenido la vivienda en posesión. En tres sencillos pasos podrás calcularla fácilmente.
- Obtener el valor catastral.
- Calcular la base imponible en función del valor catastral del inmueble.
- Aplicar el tipo impositivo.
Nuestro ejemplo quedaría así.
11.400 € (base imponible sobre el valor catastral) x 29% (tipo impositivo Madrid) = 3.306 €
Fórmula real
El segundo método que puedes elegir para calcular la plusvalía municipal en Madrid es la fórmula real. La base de este modelo recae sobre las ganancias obtenidas del inmueble.
Para obtenerla es necesario seguir estos 3 pasos:
- Obtener la ganancia patrimonial.
- Cálculo de la base imponible en base a las ganancias patrimoniales.
- Aplicar el tipo impositivo.
Para nuestro ejemplo sería:
36.000 € (base imponible de ganancias patrimoniales) x 29% (tipo impositivo Madrid) = 10.440 €
Como ves, en el supuesto que hemos utilizado en este post nos sería más beneficioso realizarlo mediante la fórmula objetiva, ya que deberíamos abonar una cantidad menor del impuesto de la plusvalía municipal que con la fórmula real.
Si quieres calcular fácilmente cuánto pagarás por la plusvalía municipal y otros gastos asociados a la venta de tu inmueble en Madrid, utiliza nuestro simulador de gastos de venta de vivienda. Es rápido, sencillo y te ayudará a tomar mejores decisiones.
PREGUNTAS FRECUENTES
¿Quién debe pagar este impuesto?
Dicho impuesto debe de pagarse una vez se venda, done o herede una vivienda.
Si se trata de una compraventa será el propietario el encargado de pagar el impuesto, en cambio, si estamos ante una donación o herencia deberá hacerse cargo quien la reciba.
¿Cuánto tiempo tengo para poder pagarlo?
El tiempo establecido para pagar la plusvalía municipal varía dependiendo de si se trata de una compraventa o una herencia.
- Compraventa: el propietario cuenta con 30 días hábiles desde la fecha de la tramitación para abonarla.
- Herencia: el plazo para este caso asciende a 6 meses desde la defunción y se puede prorrogar hasta el año solicitándolo debidamente.
¿Cuándo no se paga la plusvalía municipal?
Hay diferentes ocasiones en las que no se debe de pagar la plusvalía municipal, aquí tienes algunos de esos casos:
- Hay una serie de instituciones u organizaciones que no pagan la plusvalía municipal, como es el caso del Estado Español, Ayuntamientos, Cruz Roja, Seguridad Social, etc.
- Bienes del conjunto histórico-artístico y alguno declarado interés cultural también están exentos de pago.
- Otro caso en el que no se debe de abonar el impuesto es cuando el precio de la vivienda en el momento de venta es menor al de compra.
- Venta a pérdidas, en este caso tampoco estaremos obligados a pagarlo.
A la vista de la complejidad del concepto de la plusvalía municipal, lo mejor es que te dejes asesorar por expertos en la materia. Nuestro equipo de Avanza Homes te ayudará a vender tu piso obteniendo la mayor rentabilidad posible de la operación y, para ello, aplicaremos las dos fórmulas para saber cuál de ellas te resulta más beneficiosa.
