Colonias protegidas: inconvenientes y pasos para la correcta venta de tu chalet en Madrid

  • Publicación de la entrada:30/05/2022
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Si has llegado hasta aquí, tal vez sea porque eres el propietario de una joya, un oasis en mitad de una jungla de hormigón llamada Madrid, repleta de edificios que se alzan a pie de calle y que parecen competir por ver cuál llegará más arriba mientras tu disfrutas de tu jardín, piscina e independencia.

Si esto es así, eres el propietario de un chalet en una de esas pequeñas colonias protegidas urbanísticamente de Madrid que tantas alegrías y, a la vez, quebraderos de cabeza nos pueden llegar a dar.

En Avanza Homes llevamos años especializándonos en este tipo de propiedades. Por eso mismo, queremos facilitarte esta guía de los pasos qué tienes que dar si quieres poner a la venta tu chalet de Madrid y los problemas que pueden surgir.

¿Qué significa que mi chalet esté en una colonia protegida?

Para preservar la historia y mantener la esencia de lo que ha sido el desarrollo urbanístico de Madrid desde sus inicios, el Ayuntamiento, a través del Plan General de Ordenación urbana, establece una serie de normas condicionantes para la modificación de las viviendas que forman parte de un conjunto relativamente “homogéneo”.

Esto implica que, si eres propietario de una de estas viviendas, habrás notado que vives en una pequeña “urbanización” en la que todos los chalets son prácticamente iguales, aunque tengan sus pequeñas individualidades.

La protección de estas viviendas engloba condiciones estéticas y volumétricas estrictas que aplican directamente sobre cada tipo de chalet. Son totalmente específicas y deben ser precisas a la hora de ser ejecutadas.

Cada colonia protegida es, por supuesto, totalmente diferente. Existen colonias de chalets de una sola planta, otras en las que conviven adosados y pareados, colonias de chalets totalmente independientes… y cada una tiene una serie de “modelos”.

La importancia de informar correctamente al posible comprador

Este tipo de viviendas no son precisamente asequibles y suelen requerir de un proceso de reforma del que debes, por buena fe, informar al futuro comprador de la vivienda.

Para conseguir una buena venta y el comprador ideal, es esencial que sepas transmitirle con total transparencia cuál es el proceso necesario para poder reformar este tipo de viviendas y el tiempo y exigencias que esto implica.

No son obras al uso para las que haya que pedir una licencia e informar a la comunidad. Tendrá que pedir licencia, realizar un proyecto de obra acorde a la normativa de planeamiento específico de la colonia y, posterior a esto, pasar un informe a la comisión de patrimonio del Ayuntamiento de Madrid.

Si existe incumplimiento de algún punto de la normativa, esta podrá otorgar dictamen desfavorable y proceder a la demolición de los elementos ilegales y la correspondiente sanción.

Esto es, si no sabes explicárselo al comprador de tu casa, las posibilidades de que su arquitecto se lo ponga muy feo son muy altas y, por tanto, más bajas son las tuyas de venderla.

Problemas que pueden surgir en la venta de un chalet en Madrid

Como ya venimos explicándote, la compraventa de un chalet situado en una colonia protegida puede ser algo más compleja. Por tanto, a la hora de poner a la venta tu chalet de Madrid, es de vital importancia que seas consciente de ciertos problemas que puedes encontrarte o pueden hacer dudar al posible comprador.

Dificultad para reformar

Como te explicábamos anteriormente, para llevar a cabo una reforma del chalet y adaptarlo a sus necesidades, el posible comprador deberá realizar un proceso laborioso. Tal vez este hecho no es una objeción para él, aunque si que puede serlo el que el chalet no pueda quedar totalmente a su gusto.

Tal vez, para el futuro comprador sea sumamente importante tener garaje dentro del chalet, sótano, buhardilla, piscina, unas ventanas más grandes, cambiar la fachada u otra serie de cosas que sean imposibles de realizar.

Por tanto, en estos casos lo ideal es buscar hasta dar con el comprador perfecto, es decir, que el chalet se amolde lo máximo posible a las exigencias del futuro propietario. Y para eso ya estamos nosotros, en Avanza Homes practicamos la escucha activa de nuestros clientes y te ayudaremos a encontrar el comprador ideal.

Litigios

Todos hemos tenido la desgracia de tener algún vecino que es especialmente sensible con las obras y que ante cualquier ruido es más bien propicio a denunciar.

Lo que hay que saber, es que si esto sucede en una colonia protegida es necesario devolver la infracción cometida a su estado original (por supuesto corriendo el infractor con todos los gastos) y acreditar la resolución de la infracción ante la inspección de los técnicos de urbanismo pertinentes.

Parte de la vivienda que no se contempla en escritura

Una problemática muy común con las escrituras de los chalets de colonias protegidas empieza cuando su propietario, hace años, realiza una ampliación de la vivienda. Esto antes era legal y la mayoría no lo registraba, ya que no era obligatorio ni se requería legalmente.

Este punto positivo, porque a día de hoy tienes más espacio, es a su vez negativo para efectuar la venta de tu chalet en Madrid. Ya que, al no estar registrado, a ojos de la tasadora no es tasable.

Problemas con la hipoteca

Estos chalés tienen una fecha de construcción original que generalmente se encuentra entre 1930 y 1965 y seguramente, su escritura contemplará datos que difieran mucho de la realidad del momento en que te compren tu chalet.

Por esa razón, el comprador hace una oferta y paga unas arras que distan mucho de la tasación bancaria, ya que el tasador solo tasa lo que figura en escritura. Y sorpresa, al conocer el valor real de la tasación no le conceden la hipoteca.

Pasos para su correcta tasación y venta del chalet

Sentimos si te hemos dejado un poco preocupado, pero como todo en la vida, tiene solución. Desde Avanza Homes te contamos paso a paso como hacer para realizar una correcta tasación y llevar a término la venta de tu chalet.

Certificado catastral o informe de arquitecto

El primer paso que hay que realizar es pedir la certificación catastral de la superficie de la propiedad si es que esta coincide de manera exacta con lo que existe actualmente o solicitar un informe de un arquitecto que aporte una descripción exacta de cualquier añadido a la construcción original de la casa y su antigüedad.

Además, debe estar georreferenciada en tu posición en la parcela, por lo que deberás solicitar un informe topográfico (este informe final debe estar sellado por el Colegio de Arquitectos de Madrid y con firma legitimada del arquitecto que lo elabore).

Escritura de fin de obra antigua

Una vez cuentes con tu certificación catastral o informe, debes solicitar en Notaría una escritura de fin de obra antigua, en el que el arquitecto acredite con las pruebas correspondientes que esa superficie no escriturada se ejecutó hace más de 4 años, es decir, que esté prescrita.

Abono de impuestos

El siguiente paso es liquidar los impuestos de actos jurídicos documentados por la escritura de fin de obra antigua. Te recomendamos que se ocupe la propia gestoría de la notaría que elijas.

Registro de la propiedad

Con tu liquidación de actos jurídicos documentados y tu nueva escritura acudes al registro de la propiedad al que pertenezca el domicilio y solicitas incorporar la información de dicha escritura en el registro y ¡´Voila´! registrado.

En este paso es muy importante que sepas que los registradores de la propiedad no te darán el visto bueno a un borrador de escritura ni nada parecido. Además, no comenzarán ningún proceso hasta que no se presente la liquidación de actos jurídicos documentados.

Por tanto, desde Avanza Homes te recomendamos que acudas al registro solamente cuando tengas todos los documentos definitivos.

Solicitud de la nueva tasación

Y como último paso, ya solo te queda solicitar la tasación con tu escritura de propiedad, con el fin de obra antigua y la totalidad de metros de la propiedad escriturados.

De este modo, el tasador o tasadora que acuda para elaborar el informe podrán corroborar que, aunque exista parte de la edificación que se encuentre fuera de ordenación, esta se encuentra plenamente legalizada y contemplada a efectos legales por lo que será 100% tasable.

Cuando decimos que será 100% tasable no implica que sea solamente en este supuesto. De hecho, la gran mayoría de los tasadores, este tipo de construcciones suelen incluirlas en las tasaciones incorporando una advertencia o condicionante al valor de la casa otorgada en el informe.

Llegados aquí es probable que te hayas dado cuenta de que quizá no era tan fácil como pensabas realizar la venta de tu chalet en Madrid. Pero no te preocupes, todo el equipo de Avanza Homes queda a tu entera disposición para ampliar información o por si necesitas opinión profesional. Podemos ayudarte con la venta de tu propiedad.

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