Conoce qué es y cómo funciona la división horizontal de una propiedad

  • Publicación de la entrada:31/05/2022
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Puede ser que te encuentres en la situación de querer dividir una propiedad en varias viviendas independientes o que necesites vender tu piso.

Desde Avanza Homes, una vez más, queremos que te familiarices con todos los conceptos necesarios antes de firmar cualquier documento o para entender el significado de ser propietario y copropietario.

Por esta razón, pasamos a explicarte en qué consiste la división horizontal y los diferentes tipos que existen. Aclararemos tus dudas sobre este documento imprescindible para conseguir una referencia catastral individual o para vender tu piso y saber la participación en la comunidad de vecinos que tienes proporcional a tu superficie.

¿Qué es una división horizontal?

Cuando hablamos de división horizontal hacemos referencia al acto de fragmentar una vivienda. Con este procedimiento, cada parte pasa a poseer su propia referencia catastral.

Para que lo entiendas mejor con un ejemplo, necesitarías una división horizontal cuando posees una residencia grande y quieres vender parte de ella. También la necesitas para la venta de un piso integrante en una comunidad de vecinos, con esta acción serás doble propietario, dueño de tu vivienda y copropietario de elementos comunitarios del edificio.

La legislación que controla la división horizontal es la ley de propiedad horizontal. Esta es la encargada de regular las relaciones, derechos y obligaciones de cada propietario de un inmueble dividido y su nivel de participación, solo así, se sabrá cuanto le corresponde a cada parte.

Como veremos a continuación, existen diversos tipos de división horizontal, pero también podemos hacer una diferenciación entre:

  • División vertical: partición de una vivienda por niveles, es decir, por alturas en el caso que la propiedad tenga 2 o más plantas.
  • División horizontal tumbada: división de la vivienda teniendo en cuenta su extensión, realizándolo en parcelas.

La escritura de una división horizontal

Otro elemento importante, que debes conocer a fondo, es la escritura de división horizontal. Este documento jurídico refleja la separación detallada de las zonas privadas de las comunes o de la propia vivienda y recoge los estatutos constitutivos de la comunidad.

Este documento deberá ser inscrito en el Registro de la Propiedad y en el Catastro, solo así podrás obtener respaldo jurídico ante terceros.

¿En qué casos es recomendable realizar una división horizontal?

Realizar la división horizontal y recibir una referencia catastral propia para cada parte, es la mejor forma de sacar mayor rentabilidad y tener el camino más allanado a la hora de:

  • Vender un piso en una comunidad de vecinos.
  • Si deseas vender parte de tu propiedad (para alquilarla no es necesario).
  • En el caso de una herencia, ya que esbastante común que las partes no se pongan de acuerdo o la situación sea complicado. Por tanto, dividir la propiedad es lo más correcto para que cada parte haga lo que quiera con ella.

Que debo pagar

Hay que explicar, que realizar esta inversión de dinero te puede aportar numerosos beneficios, ya que obtener la escritura de división horizontal puede ayudarte a agilizar notablemente la venta de tu inmueble o parte de él, e incluso, evitarte posibles complicaciones el día de mañana.

Para poder solicitar la división horizontal de una vivienda, debes pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados e inscribir la nueva escritura en el Registro de la Propiedad (solo en el caso de que sea necesario).

Tipos de división horizontal

Dependiendo de la propiedad, podemos distinguir entre diferentes tipos de división horizontal. A continuación, te explicamos todos para que puedas identificar el tuyo.

División horizontal de vivienda

Si deseamos fragmentar nuestra propiedad en dos o más viviendas, necesitaremos realizar un proyecto y solicitar una licencia en el ayuntamiento. Este trámite se debe realizar, ya que cada vivienda deberá cumplir con la normativa vigente, pese a que la propiedad original no la cumpliese.

Solo existe una excepción que se da cuando se puede demostrar que la vivienda originalmente presentaba la unión de dos viviendas totalmente independientes. Solo así, con la elaboración de un certificado técnico bastará para conseguir la división horizontal, es decir, con la comprobación mediante la medición de la superficie de cada vivienda.

División horizontal de local

Respecto a la división horizontal de locales comerciales, estamos ante un procedimiento similar al anterior. Es decir, se necesita un proyecto y una licencia del ayuntamiento. Si se da el hecho, de que el local ha sido fragmentado en locales independientes, la división horizontal también se puede realizar mediante un certificado técnico.

La diferencia que existe respecto a la vivienda es que en este caso un local sí que está obligado a cumplir con la normativa actual. Es más, el local debe ajustarse a unos requisitos mínimos de uso, demostrar buena accesibilidad y cumplir con una serie de características imprescindibles para desempeñar su actividad comercial.

División horizontal tumbada

Este tipo de división se da en pareados o chalets adosados, parcela indivisible donde existen dos o más propiedades. A todos los efectos, estamos ante una división horizontal convencional.

División horizontal de un edificio nuevo

Si se necesita la división horizontal de un edificio nuevo, necesitaremos presentar ante notario el proyecto del edificio.

De hecho, este procedimiento podemos hacerlo previamente a la construcción, es decir, se puede hacer una división horizontal en construcción. Lo único es que, una vez finalizado la construcción, deberá verificarse.

División horizontal de edificio antiguo

En el caso de que estemos hablando de edificio antiguo, también puede realizarse. Pero lo que necesitamos para efectuarlo dependerá de si las zonas que necesitamos fragmentar están delimitadas materialmente o no.

Si no están divididas, tendremos que realizar un proyecto, pero si por el contrario sí que están separadas, será suficiente con un certificado técnico.

Diferencias entre segregación y división horizontal

Como hemos mencionado anteriormente, existen dos términos parecidos y que mucha gente confunde. Desde Avanza Homes vamos a explicarte la principal diferencia para distinguir la división horizontal de la segregación.

  • Con la división horizontal desaparece del registro la vivienda original y se generan dos o más registros, totalmente nuevos e independientes.
  • Con la segregaciónel inmueble inicial preserva el registro y se crea uno nuevo para la nueva vivienda.

Si una vez terminado este post, todavía presentas alguna duda, cuenta con nuestro equipo de profesionales que te las resolverán encantados. Gracias a nuestra extensa experiencia en compraventa de todo tipo de inmuebles, contar con Avanza Homes para la venta de tu propiedad es sinónimo de éxito asegurado.

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