Venta de nuda propiedad: ventajas, costes y trámites

Una de las formas de obtener liquidez sin tener que abandonar tu casa, puede ser la venta de nuda propiedad. Sin préstamos, sin hipotecas, sin intereses.

Este artículo va dirigido a personas de avanzada edad que quieren conocer todos los trámites a realizar para vender la nuda propiedad de su casa y quedarse con el usufructo vitalicio de la misma.

Un resumen a muy grandes rasgos: recibir una cantidad de dinero considerable sin tener que abandonar su hogar.

Si esta es tu situación, continúa leyendo…

¿Qué es la venta de la nuda propiedad?

Se trata de la venta de una de las partes en la que se divide el pleno dominio de un inmueble. Este dominio se divide en nuda propiedad y usufructo.

• Nuda propiedad es un derecho que se puede vender individualmente, permitiendo a la parte vendedora vivir en la vivienda hasta un periodo acordado o hasta el resto de sus días como usufructuario.
• Usufructo es el derecho a poder vivir en una vivienda durante un periodo acordado o de por vida, sin tener el 100% de la posesión de la misma. El usufructuario puede tanto vivir en la vivienda como alquilarla sin tener que pedir permiso alguno a los nudos propietarios.

En una venta de nuda propiedad, el vendedor mantiene el usufructo y, con ello, el derecho de uso y disfrute de la vivienda, mientras que el comprador adquiere el inmueble a un precio reducido, consolidando el pleno dominio cuando finalice el usufructo.

Reparto del pago de los diferentes gastos de la vivienda

Como todos bien sabemos, una vivienda conlleva unos gastos. Antes de realizar la venta de nuda propiedad es esencial conocer bien quien es el encargado de pagar cada gasto de la vivienda y evitar así sustos el día de mañana.

Gastos del comprador

El comprador, como en toda transacción inmobiliaria en Madrid, deberá abonar el 6% de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), gastos del préstamo si lo necesitase, más notaria, gestoría y registro, salvo que éstos últimos se ejecuten según ley, en cuyo caso serían compartidos entre ambas partes.

Además, el comprador de la nuda propiedad tiene que hacerse cargo de los pagos de la comunidad y derramas si las hubiera, quedando el usufructuario obligado únicamente a pagar el IBI y los suministros de luz, gas y agua.

Gastos del vendedor

Para el vendedor tenemos dos plusvalías:

• Plusvalía Municipal, ésta se calcula en función del año y precio de compra, año y precio de venta y del incremento del valor del suelo (IBI).
• Plusvalía IRPF o incremento patrimonial, depende de cada situación. En la mayoría de los casos las personas que transmiten la nuda propiedad lo están haciendo de su vivienda habitual y tienen más de 65 años, por lo que estarán exentos de pagar. Si no fuera así, habría que estudiar el caso particular.

Gastos a compartir

Si hablamos del seguro de la vivienda, cada parte deberá tener su propio seguro.

El nudo propietario un seguro de continente de la vivienda y el usufructuario un seguro de contenido y responsabilidad civil.

Valor de la nuda propiedad y del usufructo vitalicio

El valor de la nuda propiedad es la que se declarará en Escritura Pública y por tanto sujeta a Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), plusvalías, etc.

Para llevar a buen fin la venta y hacerla interesante para comprador y vendedor, debe manejarse con conocimiento fiscal dicho valor, lo que resultará en una operación rigurosamente legal y segura ante posibles comprobaciones de la Agencia Tributaria.

Es imprescindible estar asesorado por Agentes Inmobiliarios especializados, la mejor inversión para evitar errores comunes y en gran parte costosos.

No es directa la obtención del valor de una nuda propiedad ya que hay multitud de factores a determinar. Lo primero es conocer el precio de mercado del inmueble y a partir de ahí, en función de variables, como la edad o edades de los propietarios, determinaremos el valor de la nuda propiedad.

Cálculo del usufructo

Para calcular el usufructo disponemos de la siguiente fórmula, que desarrollamos con un ejemplo:

Juan de 82 años quiere saber cuál es el valor del usufructo de su casa, que actualmente tiene un valor de mercado de 400.000 €.

Aplicamos las dos fórmulas:

89 – edad de Juan (82) = 7

7% del valor del inmueble (400.000 euros) = 28.000 €.

Sin embargo, la ley establece que el valor mínimo del usufructo, independientemente de la edad o edades de los propietarios, no será inferior al 10% del valor del inmueble ni superior al 70% del mismo. Por lo que, en este caso el valor del usufructo será de 40.000 €.

A partir de este ejemplo podríamos decir que el valor de la nuda propiedad será la diferencia entre los 400.000 € del precio de mercado y los 40.000 € del valor del usufructo, es decir, 360.000 euros.

Pero la realidad no es así, estas ventas están dirigidas exclusivamente a inversores y éstos no están dispuestos a obtener una ganancia de 40.000 € en un periodo de tiempo desconocido, sin contar con los impuestos a pagar por la compra. Hay que plantear la operación para lograr alta rentabilidad a largo plazo, lo que requiere de un estudio personalizado y especializado.

Preguntas frecuentes sobre la venta de la nuda propiedad

¿Qué ocurre si el usufructuario tiene herederos?

Normalmente los propietarios que acuden a realizar este tipo de operaciones no tienen descendientes, aunque también hay casos en los que sí que tienen.

En cualquiera de los casos, no existe diferencia alguna para el comprador de la nuda propiedad, puesto que una vez fallezca el usufructuario, el usufructo se extingue y el nudo propietario pasa automáticamente a ser el propietario del 100% del dominio de la vivienda.

Es decir, el comprador adquiere el pleno dominio de la propiedad al fallecimiento del vendedor, tenga o no herederos.

¿Y si el vendedor de la nuda propiedad vive con otra persona en la vivienda?

En este caso el acompañante del que transmite la nuda propiedad tendrá que firmar el contrato de arras y la escritura pública ante notario, aunque no sea propietario de la vivienda.

Por tanto, el acompañante deberá abandonar la vivienda al fallecimiento del vendedor.

Una vez vendida la nuda propiedad ¿se puede vender el usufructo?

Sí, el usufructuario puede transmitir el usufructo a un tercero. La vigencia del usufructo transmitido dependerá de la esperanza de vida del primer usufructuario.

Sin embargo, pagar por un derecho sin saber la duración de este, es una operación atípica y no suele realizarse.

¿El nudo propietario puede vender la nuda propiedad?

Sí, el nudo propietario está en su derecho de vender la nuda propiedad adquirida. Esto no cambia nada para el usufructuario puesto que tendría la misma situación, pero con otros nudos propietarios.

¿Cómo sabemos que nuestro usufructuario sigue vivo con el paso del tiempo?

No tenemos una bola de cristal que nos lo confirme. Una buena opción es tener dos teléfonos de las personas más cercanas al usufructuario y pactar entre ambas partes el mantener al menos una conversación telefónica anual.

¿Puede el usufructuario realizar obras en la vivienda sin permiso de los nudos propietarios?

Sí, puede hacer obras siempre que sean de mejora y que no alteren la configuración del inmueble ya que para ello tendría que pedir permiso a los nudos propietarios.

¿Debe el nudo propietario tener una llave de la casa?

Solamente con el permiso del usufructuario.

¿Puede el nudo propietario visitar la vivienda cuando quiera?

No, solo si el usufructuario lo permite.

¿Qué ocurre con las pertenencias del usufructuario si fallece?

Lo más común es avisar a las personas más cercanas o herederos para que pasen lo antes posible a recoger las pertenencias. Si no hay herederos ni personas cercanas, el nudo propietario decidirá qué hacer con ellas.

CONCLUSIÓN

Ya sabes los beneficios de vender la nuda propiedad de tu casa, lo que te costará y su tramitación. Sin embargo, no recomendamos aventurarse a gestionar una operación de tal calibre simplemente porque te hemos resuelto algunas de tus dudas. Acude a una inmobiliaria especializada, que te genere confianza y hagan un trabajo óptimo con la gestión de tu casa.

En Avanza Homes sabemos de lo que hablamos, pídenos cita sin compromiso y un comercial especializado en tu zona se acercará a tasar tu casa y te asesorará acerca de todos los trámites a realizar para que consigas tu objetivo.