Como ya hemos ido viendo en artículos anteriores, realizar la venta de un inmueble no es una tramitación sencilla donde recibes un dinero limpio y estás exento de pagar impuestos o afrontar gastos. De hecho, este artículo viene a hablar de las obligaciones que debes de ocuparte por la venta de tu propiedad, en especial del impuesto sobre la renta de las personas físicas.
Desde Avanza Homes queremos que despejes la principal duda que todos solemos preguntarnos por la venta de nuestro inmueble, ¿cuánto debo pagar a Hacienda? A continuación, te hablamos con total transparencia de como calcular el verdadero gasto que debes hacer frente por la venta de tu propiedad, siempre y cuando, obtengas ganancias patrimoniales.
Conceptos básicos
Antes de adentrarnos en el meollo del asunto y poder calcular el IRPF por la venta de nuestro inmueble, es importante analizar y entender estos dos términos.
Valor Patrimonial
El valor patrimonial de un contribuyente es el conjunto de sus propiedades (inmuebles, coches, dinero en efectivo…) menos el total de sus responsabilidades (préstamos, impuestos, deudas, etc.).
Es decir:
Patrimonio neto= valor de tus activos (lo que tienes) – valor de tus pasivos (lo que debes)
Uno de los ejemplos más comunes de ganancia o pérdida patrimonial, y en el que nos vamos a centrar en este post, es el derivado por la venta de inmuebles. Indistintamente que sea ganancia o pérdida, este deberá aparecer en la declaración de la renta.
IRPF
El impuesto sobre la renta de las personas físicas es un gravamen aplicable a residentes en España el cual carga sobre las rentas conseguidas durante el periodo de un año.
Este tipo de impuesto tiene una serie de características que desde Avanza Homes queremos comentarte:
- Es de carácter progresivo a la par que individual. Decimos que es progresivo ya que se grava según aumentan las ganancias, pero dependiendo de las circunstancias personales son aplicables una serie de deducciones.
- Aunque se considera un impuesto anual, es retenido mensualmente por medio de nóminas o facturas (en el caso de ser autónomo). En cambio, una vez al año es regularizado mediante la declaración de la renta. La Agencia Tributaria comprueba si es suficiente o no lo abonado y lo regulariza, devolviendo el exceso o informando de la cantidad necesaria a abonar para ajustarlo.
- Directo, estamos ante un gravamen directo a la persona física.
Forma de calcular el IRPF a pagar por la venta de tu inmueble
Antes de nada, hay que saber si tu valor patrimonial es positivo o negativo tras la venta del inmueble y, para ello, es necesario calcular el valor de transmisión y el de adquisición.
Una vez estimados estos valores, deberás obtener la diferencia. En el caso que el resultado sean ganancias, podrás aplicar el tramo del tipo impositivo para saber realmente cuanto pagar y, por consiguiente, tu beneficio real de la venta. En caso contrario, si son pérdidas estarás exento de pagar el IRPF, aunque deberás de presentarlo igualmente.
Para su total entendimiento, seguidamente explicamos lo que debes de hacer paso a paso.
Valor de transmisión
Para calcular el valor de transmisión es necesario restar todos aquellos gastos y tributos que tuviste que hacer frente para realizar la operación de venta.
Algunos de estos gastos pueden ser:
- Honorarios de la agencia inmobiliaria.
- Pago del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal).
- Gastos de cancelación de hipoteca.
- Certificado de eficiencia energética.
- Gastos de notaría.
Al precio de vivienda deberás restarle todos estos gastos, obteniendo así, el valor de transmisión.
Valor de adquisición
Para calcular el valor de adquisición, es decir, de compra, hay que sumar los siguientes gastos y cargas del momento de compra:
- Gastos implícitos en el momento de la compra, como por ejemplo los que tuviste que asumir en la hipoteca, gastos de notaría, impuesto de transmisiones patrimoniales, registro, etc.
- Costes de reformas o reparaciones de importancia para la mejora del inmueble que se hayan realizado, ya que tiene una clara relación con el aumento del valor de compra de la vivienda.
Del mismo modo, al valor de adquisición deberemos restarle el importe de las amortizaciones que nos hayamos podido deducir fiscalmente de la propiedad, como por el ejemplo gastos de reparaciones y el IBI si lo hemos tenido alquilado.
Una vez sumado al precio de compra los gastos y restado las posibles deducciones fiscales, queda como resultado el valor de adquisición.
Cálculo del IRPF por tramos
Tras estimar el valor de transmisión y de adquisición, solo nos quedará calcular la diferencia de dichos valores, obteniendo así, nuestra ganancia patrimonial real por la venta del inmueble.
Si el resultado es negativo querrá decir que no obtuvimos ganancia de la venta de la propiedad y, por tanto, no deberemos pagar IRPF. En cambio, si resulta positivo, ya podemos saber que tramo debemos de aplicar.
Los porcentajes establecidos en tramos por Hacienda son:
- Hasta 6.000 euros: 19%
- Entre 6.000 y 50.000 euros: 21 %
- Entre 50.000 y 200.000 euros: 23%
- Entre 200.000 y 300.000 euros: 27%
- Más de 300.000 euros: 28%
Ten en cuenta que estos porcentajes son progresivos, lo que significa que se aplican por tramos. Por ejemplo, si tu ganancia es de 20.000 euros, pagarás un 19 % por los primeros 6.000 € y un 21 % por los 14.000 € restantes.
Si quieres calcular el IRPF y otros costes, puedes usar nuestro simulador de gastos por venta de vivienda en Madrid.
Excepciones de pago del IRPF por la venta de un inmueble
Para finalizar, es necesario que conozcas los casos donde no estarías obligado a pagar a Hacienda por la ganancia patrimonial de la venta de tu vivienda. Estos son los siguientes:
- Si con el importe total de transmisión obtenida por la venta del inmueble compras una nueva residencia, quedas exento de pago. Pero este punto tiene una gran condición, la nueva casa adquirida debe de ser la habitual.
- Las personas mayores de 65 años quedan exentas de pagar el IRPF aunque no lo reinviertan en la compra de una vivienda habitual. Solo deberán de pagar si estamos hablando de una segunda residencia.
- Otro motivo de exención es por entregar el piso en dación en pago, es decir, por no poder hacer frente al pago de la hipoteca.
- Y por último, como hemos comentado antes, si no existe ganancia de la venta del inmueble.
Como habrás podido comprobar no es un proceso sencillo, por eso mismo, acudir a un profesional bien cualificado puede serte de gran ayuda.
En Avanza Homes, todo nuestro equipo de especialistas está al tanto de lo necesario para calcular correctamente el IRPF que debes pagar. Te ayudaremos a recaudar el máximo beneficio posible. Contáctanos y confía en nuestro saber hacer, te ayudaremos a vender tu vivienda sin sobresaltos.
