La mayoría de las personas, en algún momento de nuestra vida, seguro que nos hemos encontrado ante esta situación. Sea como inquilino o propietario que arrenda su vivienda, parece que todo se tiene muy claro hasta que llega el momento de firmar el contrato.
En ese momento es cuando comienzan a aflorar multitud de cuestiones las cuales no sabemos dar respuesta. Por eso mismo, desde Avanza Homes queremos facilitarte 5 detalles esenciales para realizar con éxito la firma del arrendamiento y evitarse disgustos futuros.
¿QUÉ ES UN CONTRATO DE ALQUILER?
Antes de nada, hay que entender a la perfección que es un contrato de alquiler.
Un contrato de alquiler no deja de ser un documento que recoge los derechos y obligaciones del arrendatario (inquilino) y el arrendador (propietario) como regulación de la cesión y el uso de un inmueble.
Y para ello, es imprescindible que ambas partes revisen y entiendan cada una de sus cláusulas, evitando así, problemas el día de mañana. Por esto mismo, confiar en un experto en la materia puede ayudarte a ello.
DETALLES A LOS QUE PRESTAR ATENCIÓN EN UN CONTRATO DE ALQUILER
Para que un contrato tenga validez, debe cumplir con las condiciones básicas de la LAU, actualizada en 2023 por la Ley de Vivienda.
A continuación, te contamos los detalles más importantes que debes de conocer sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) vigente para firmar de forma segura un contrato de alquiler.
Duración del contrato de arrendamiento
La duración de un contrato puede ser pactada libremente entre ambas partes. Sin embargo, la ley establece un período de 5 años (7 si el arrendador es una persona jurídica). En zonas tensionadas, el inquilino puede solicitar una prórroga obligatoria de 3 años al finalizar el contrato.
Contrato sin duración
Si el contrato no estipula duración, se asume como anual y el arrendador estará obligado a prorrogarlo hasta los 5 años. El inquilino puede rescindirlo tras el primer año avisando con 30 días de antelación.
Finalización del contrato de alquiler
Una vez cumplidos los 5 años que marca la ley si una de las partes no desea renovarlo, deberá comunicárselo a la otra parte. Dependiendo del lado que desea no renovar, tiene un tiempo determinado para comunicarlo:
- Arrendador: debe avisar al inquilino con 4 meses de antelación.
- Arrendatario: tiene 2 meses para comunicar su decisión al propietario.
Si ninguna de las dos partes expresa la voluntad de prescindir el contrato, este será renovado automáticamente 1 año más.
Valor de la renta del inmueble
El valor de la renta será estipulado entre ambas partes de manera libre, pero este dependerá de varios factores como pueden ser los metros cuadrados y número de estancias de la casa, el estado de las instalaciones y la ubicación del inmueble.
El precio del alquiler nunca podrá estar por encima del IPC y una actualización de la renta únicamente se podrá realizar informando debidamente al arrendatario y una vez se cumpla una anualidad. Además, en zonas tensionadas existen límites de subida: 2% en 2023, 3% en 2024, y un índice de contención en 2025.
Salvo se haya pactado de forma diferente, la ley indica que la forma de pago será de carácter mensual y se deberá abonar en los 7 primeros días del mes. La forma de realizarse el pago lo acordarán el propietario y el inquilino, siendo mediante transferencia la forma más común.
La fianza
La fianza no debe exceder un mes de renta, y las garantías adicionales están limitadas a dos mensualidades.
Reparto de gastos
Según recoge este asunto la LAU, debe de realizarse un reparto entre las partes. Pero la OCU (organización de consumidores y usuarios) recomienda que los gastos deben de contemplarse y detallarse en el contrato de arrendamiento.
En principio y no se pacte de otro modo, el propietario es el encargado de pagar el impuesto del IBI, comunidad de vecinos y el mantenimiento de las instalaciones y la vivienda en general. En cambio, el inquilino deberá de hacerse cargo de los suministros y pequeñas reparaciones debidas al uso de la vivienda.
Respecto a los gastos de gestión inmobiliaria (si existen) deberá de cubrirlos el propietario si estamos hablando de un alquiler a largo plazo (de un año o más). Pero si por el contrario estamos hablando de un alquiler a corto plazo (inferior a un año), el pago de la gestión inmobiliaria será pactado por ambas partes.
Obras en la vivienda
Aquí viene un tema delicado que muchas veces implica disputas. Por eso y una vez más, recalcar la importancia de una persona experta en la materia que pueda asesorarte y te explique con claridad que compromete a cada una de las partes.
Conservación del inmueble
Esta parte claramente compromete al propietario. Sobre el arrendador recae la obligación de la conservación de la casa, que no es lo mismo que reparación.
Cuando hablamos de conservación, hablamos de cualquier tarea que implique evitar que se produzca una avería o mantener en condiciones de habitabilidad la vivienda.
Además, dejar claro que realizar una tarea de conservación no le da derecho al arrendador a subir el precio del alquiler, ya que en el contrato esta estipulado que es el encargado de realizar dicha tarea.
Reparaciones urgentes
Este tipo de reparaciones inesperadas, el inquilino (tras comunicárselo al propietario) podrá llevar a cabo la reparación y exigirle de inmediato el pago al arrendador.
Pequeñas reparaciones
Ahora toca el turno del inquilino. El arrendatario será el obligado de realizar pequeñas reparaciones siempre y cuando sean producidas por el desgaste por su uso cotidiano.
Rescisión del contrato de alquiler
Si por algún motivo el inquilino no pudiera o no quisiera continuar viviendo en el inmueble alquilado, se le permite la opción de desistir. Aunque para ello, debe de haber pasado como mínimo 6 meses. Si no es el caso, el arrendador deberá pagar esos 6 meses o lo que quede de ellos igualmente.
Una vez terminados esos 6 meses, el inquilino es libre de suspender el contrato, notificando al propietario como mínimo con 30 días de antelación.
Lo normal es dejar constancia en el contrato de la indemnización que debe de pagar el inquilino al propietario por la anulación del contrato. Esta compensación económica, si no se pacta lo contrario, suele ser una mensualidad de pago del alquiler por cada año que quede por cumplir por contrato.
Una vez claros estos detalles sumamente importantes para la firma de un contrato de alquiler, en Avanza Homes podrás encontrar un asesoramiento integral para la gestión de alquileres. Nuestro equipo de expertos te ayudará con la redacción del contrato conforme a tus necesidades y a la ley vigente.
